万物云：物业费弹性定价是市场自我调节的必然过程，已建专业队伍推进去化抵债资产

11 阅读：4 2025-08-19 18:16:04 评论：0

8月19日，万物云空间科技服务股份有限公司（02602.HK）举行2025年中期业绩发布会。会上，万物云管理层针对“物业费降价”、“抵债资产去化”以及公司对全年业绩预判等问题给出一一回应。

根据万物云披露的数据，2025年上半年，万物云实现营业收入约181.4亿元，同比增长3.1%；毛利润约24.9亿元，同比增长3.8%；净利润约8.4亿元，同比增长5.4%。核心净利润为13.2亿元，同比增长10.8%。

截至报告期末，万物云的现金资产约114.6亿元，经营性净现金流同比增加20.5亿元。此外，万物云拟以人民币11亿元作为派付股息总额，用于2025年中期股息分红，年化股息率约9%。

物业费弹性定价是市场自我调节的必然过程

“去年下半年到今年上半年，围绕（物业费）限价引发的退盘甚至降价现象，确实成为了行业的热点话题”。万物云执行董事兼首席运营官何曙华在业绩会上指出，过去在房地产行业快速发展期，房屋供给数量以及价格都处于上行趋势，业主对物业费价格敏感度不高；如今市场调整，业主对物业的服务品质和价格的关注度显著提升，部分地方政府顺应出台相关物业费价格政策，物业行业正在从“规模扩张”转向“质量竞速”。

在其看来，地方政府出台的物业费价格新政，虽旨在回应业主诉求，却也加剧了市场焦虑，而信息不对称是价格争议的核心原因。

去年以来，多个城市颁布物业费“限高令”。以重庆为例，重庆市于去年6月发布了《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单》，其中包含了物业费。根据该标准，重庆中心城区有电梯住宅的物业费最高为每平方米每月1.9元（最高可上浮15%）。随后，银川、武汉等城市也纷纷出台物业费指导价。

根据第三方研究机构克而瑞物管发布的报告，2024年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%-35%之间。进入2025年，这股降价潮仍在持续。但随之而来的是，物业费降费没谈拢、物业费收缴率低迷等原因，多家物业公司发布撤场公告。

何曙华指出，万科物业的“弹性定价”模式恰恰是目前市场自我调节的必然过程，这种定价机制本质上是对行业常态的修复。

其认为，弹性定价不是鼓吹物业费降价。通过将服务切分为508项（含158项底线标准），实现定价从“数人头”向“算工作量”的转变，让业主可按需选择服务，既保障业主对品质的合理诉求，也为物业公司预留合理盈利空间，最终在业主、企业与政府间形成动态平衡。以重庆万科金域学府翰林小区为例，经过近20轮沟通，最终该小区以近100%票数通过弹性定价达成每平方米每月2.28元的物业费，高于政府1.9元的指导价，青岛的金域蓝湾项目也以82.4%通过率将物业费定为2.76元，高于政府2.52元的指导价，同时物业费的收缴率也有明显的改善。

根据万物云披露的数据，今年万科物业在重庆落地弹性定价的项目，物业费收缴率提升了20%。

此外，半年报显示，今年上半年，万物云通过蝶城战略与弹性定价的组合拳，在存量市场斩获114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5%。

今年万科物业将“弹性定价”向全行业开源。万物云管理层称，初衷是希望通过开放共享的方式，形成行业通用语言，与业主共建服务新标准。相信随着更多同行参与，"优质优价"的消费理念将逐步成熟，物业费价格机制会得到正向的反馈。

已建立专业队伍推进去化抵债资产

公开信息显示，万物云曾分别于去年12月及今年7月发布债务清偿公告，万科通过转让物业或车位的方式，向万物云清偿近10亿元债务。此外，万物云曾多次收购万科旗下商业资产，包括以1.5亿收购武汉新唐半数股权、

万物云副总经理、资产经营中心总经理叶菲表示，为高效推进关联方资产的去化工作，公司在今年3月成立了“惊蛰”专项工作组。这一命名寓意焕发新生、破土而出的坚定决心。作为一家轻资产运营企业，万物云积极探索资产去化路径，逐步剥离这些重资产，以维护公司轻资产模式，确保核心业务高效运转。

万物云管理层指出，通过抵债形式获得的资产也显著优化了公司应收账款结构，为财务健康注入积极动力。公司的目标不止于单纯去化资产，更在于通过专业管理最大化其价值，为公司及股东创造长期回报。

叶菲提及，“考虑到当前资产市场仍有压力，且公司资产负债表相对健康，我们有条件以时间换空间，稳妥消化这些资产。参考历史经验，销售型资产计划分6年去化，今年的目标是4亿元，其中80%是车位，15%是住商资产，其余为办公资产。截至今年上半年，已经完成1.4亿元的去化任务。”

叶菲表示，针对不同资产类型，公司制定了差异化策略：对于销售型资产，重点把控销售价格与获取成本的关系，在整体损益≥0的原则下，尽可能实现应卖尽卖，持有期间注重盘活经营以提升价值；对于运营型资产，则致力于精细化运营。例如，在武汉新唐项目仅投入500万元进行微改造，就实现了客流量增长26%、销售额提升31%的显著成效。

在全年业绩预判方面，万物云财务负责人王绪斌表示，在开发商业务整体下滑的情况下，上半年万物云实现了营业收入181.4亿元，同比增长3.1%，净利润同比增长5.4%，剔除非经损益后的核心净利润同比增长10.8%。这些数据的背后是公司战略笃定，业务聚焦以及能力建设的成果。王绪斌表示，基于中报3.1%的营收增长与10.8%的核心净利润增长，预计这两项指标2025年全年增速会进一步扩大。